Sous-location d’un logement : est-ce légal ?

La sous-location est une pratique, selon laquelle, un locataire met, partiellement ou entièrement, à disposition d’un sous-locataire son logement moyennant une contrepartie, le plus souvent financière. Sans contrepartie, on ne peut pas parler de sous-location. Elle impose donc le paiement d’un loyer.

Par contre, si le locataire héberge gratuitement de la famille ou des proches ou s’il prête ponctuellement son logement, il ne s’agit pas ici d’une sous-location car il n’y a pas de versement de loyer. En somme dès lors que l’hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location. Le locataire étant en droit de recevoir librement les personnes de son choix. En règle générale, un locataire fait le plus souvent recours à la sous-location lorsqu’il s’absente ponctuellement de son logement, pendant les grandes vacances par exemple.

Une pratique avantageuse pour le locataire

Plusieurs raisons peuvent pousser à sous-louer son logement, comme par exemple pour ne pas laisser son logement inoccupé pendant une absence ou encore pour tout simplement partager ponctuellement son loyer.

Cette pratique a l’avantage de financer le montant du loyer, à payer en temps normal par le locataire, lorsqu’il s’absente ou ne vit plus dans son logement.

Dans le cadre de la sous-location d’un appartement ou d’une maison, le locataire titulaire du bail en cours met à disposition tout ou partie de son logement à une tierce personne contre le paiement d’un loyer ou des heures de travail.

Cette solution est différente de la colocation, où tous les locataires sont liés de manière égale à un bailleur et paye de manière égale le loyer. Ici, le sous-locataire est seul lié au locataire, qui est seul lié au bailleur. En somme, le locataire est l’intermédiaire du propriétaire et du sous-locataire.

La sous-location, que dit la loi ?

La sous-location d’un logement vide est interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Pour sous-louer son appartement, il faut l’accord écrit du bailleur. Ce dernier doit également donner son accord quant au montant du loyer demandé au sous-locataire. Ce montant ne peut pas excéder le loyer du locataire officiel.

Pour que la sous-location soit légale, quelques règles doivent être respectées. Le propriétaire doit être informé par le locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par huissier de justice, des conditions dans lesquelles le logement est sous-loué.

Après réception de la demande, le propriétaire doit donner son accord écrit sur le principe de cette sous-location et sur les modalités de contrat : durée du bail, modalités de résiliation, mode et date de paiement ainsi que le montant du loyer.

Le locataire va joindre l’accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu’une copie du contrat principal. Il doit rédiger soigneusement ce contrat, qui va fixer toutes les modalités de la sous-location, car il s’agit d’un contrat « Code civil » c’est-à-dire d’un contrat qui n’est pas encadré par une loi spécifique, mais uniquement par les dispositions assez générales du Code civil. Ce qui laisse une certaine liberté rédactionnelle.

Conditions et formalités

Une fois l’accord du bailleur obtenu, un contrat détaillant les modalités de la sous-location doit être établi entre le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire officiel est également tenu de fournir l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours au sous-locataire.

Selon la loi, la sous-location n’est soumise à aucune limitation de durée, mais le contrat se retrouve automatiquement annulé à la fin du bail du locataire principal. Ce dernier est entièrement responsable des manquements de son sous-locataire (impayés, dégradations…) face à son propriétaire, aucun lien juridique n’existant entre ces deux parties. Le contrat doit donc être accompagné d’un état des lieux d’entrée et de sortie et fixer un délai de préavis.

Depuis la loi Alur, le locataire doit obligatoirement fournir deux documents au sous-locataire : l’autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours.

Le bailleur peut librement refuser une proposition de sous-location. S’il ne souhaite pas donner son consentement, il n’est en aucun cas obligé de justifier son refus.

Responsabilité et risques

• Pour le sous-locataire

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Il n’a pas de relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc pas d’action directe à l’égard du propriétaire. Si, par exemple, le logement nécessite des travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire doit s’adresser au locataire principal afin qu’il intervienne auprès du propriétaire.

D’autre part, le bail du sous-locataire va automatiquement se terminer à la fin du bail du locataire. Par conséquent, si le locataire décide de donner congé au propriétaire, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre rester.

• Pour le locataire

Sous-louer un appartement sans autorisation peut avoir de lourdes conséquences pour le locataire, allant de la résiliation du bail, le versement de dommages et intérêts et même des sanctions pénales. Il s’agit donc d’une pratique à initier en toute transparence avec son propriétaire.

Par obligation fiscale, le locataire doit déclarer les loyers qu’il perçoit du sous-locataire.

Si le sous-locataire commet des dégradations dans le logement ou refuse de payer le loyer c’est le locataire initial qui est responsable vis-à-vis du propriétaire. Ce dernier pourra ainsi agir directement contre lui. Le locataire a donc tout intérêt à respecter la procédure de sous-location en formalisant par contrat ses rapports avec le sous-locataire, cela lui permettra également de disposer d’un recours contre le sous-locataire en cas de problème. De plus, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire est bien assuré.
Vous l’aurez compris, la sous-location est une pratique sensible qui nécessite un encadrement particulier. Si vous souhaitez sous-louer votre bien, faites appel à un professionnel du métier pour l’état des lieux de celui-ci. N’hésitez pas à nous contacter, nous serions ravis de vous accompagner.